房地產產業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設計、施工、預銷售、產權登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關手續(xù);工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程;房地產經營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預期投資收益的行為
房地產商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導的�？梢姡康禺a商的所有項目都是圍繞公司的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的。那么，如何才能高效地完成一系列項目而使公司的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)呢?答案是------現(xiàn)代項目管理。
現(xiàn)代項目管理的核心思想是相關利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應商、承建商、政府等。而實現(xiàn)上述目標的關鍵是團隊績效與項目經理的大局觀、溝通協(xié)調能力以及處理各種沖突的能力
項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結束階段，項目的不同階段其項目管理的內容是不相同的。
概念階段的主要任務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。
規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備。
實施階段是按計劃啟動實施項目工作。
結束階段是項目結束的有關工作。
當然，項目的各個階段沒有嚴格地分開，在執(zhí)行時經常是交叉進行的。
下面簡單闡述一下房地產開發(fā)項目各階段主要工作內容。
一、 概念階段
1. 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目(公司高、中層參與)，然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。
2. 請相關專家、學者對項目進行評估與論證(確定風險等級、進行資源測算等)，提出項目建議書。
3. 通過公司決策層批準進入下一階段。
本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。
二、 規(guī)劃階段
1. 確定項目總負責人(重點項目)。
2. 確定項目經理。
3. 確定項目組主要成員。
4. 確認項目的有效性(項目終產品的范圍界定、實施方案、質量標準的確定、項目的資源保證、項目經費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估)
5. 提出項目概要報告(營銷、物業(yè)等機構參與)。
6. 通過公司決策層批準進入下一階段。
本階段的工作重點是確定項目經理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。
三、 實施階段
1. 建立項目組織。
2. 取得土地使用權(可以在第一、二階段)。
3. 制訂項目計劃(專業(yè)性、可行性)。
4. 通過項目(規(guī)劃)設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。
5. 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查(協(xié)調貫穿整個項目實施過程)。
6. 合同管理(質量、費用、進度、范圍、安全等控制)。
7. 項目銷售(嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等)。
8. 水、電、氣、智能化、網絡、商業(yè)等進場。
本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高品質產品的保證)、搞好與政府各部門之間的關系、協(xié)調各部門之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質量---成本---進度、項目的銷售等。
